Con la aprobación por parte del gobierno del real decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se produce un cambio sustancial en la mayoría de los contratos de alquiler de vivienda que se firmen en España a partir del 6 de marzo de 2019.
¿Cuáles son los principales cambios de la LAU?
1. Ampliación de los plazos del contrato.
Ampliación del plazo de duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Si la parte arrendadora es una persona jurídica serán siete años de duración mínima y tres de prórroga.
Esta ampliación en los contratos de alquiler es favorable para el inquilino, pero también para el propietario porque les aporta seguridad y tranquilidad a ambos.
2. Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año.
Si el propietario, por necesidad, solicita recuperar la vivienda y no la ocupa en 3 meses, el inquilino podrá pedir volver o que se le pague una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.
Antes no era necesario ponerlo en el contrato ni se fijaba cómo se debía calcular la indemnización.
3. No se extingue el contrato si el propietario vende el piso.
El nuevo propietario reemplazará al anterior durante la vigencia del contrato (5 o 7 años según sea el arrendador persona física o jurídica). Si el contrato estaba pactado por más tiempo, se le dará al arrendatario una indemnización de 1 mes de renta por esos años que no disfrutará.
4. Se limita el incremento de rentas al IPC.
El límite que se permite la actualización de la renta dentro de periodo de contrato es del Índice de Precios al Consumo (IPC).
5. Obras de mejora de la vivienda sin firmar un nuevo contrato.
Se permite acuerdo entre propiedad y arrendatario antes de finalizar el contrato, sin tener que hacer nuevo contrato para realizar obras e incrementar renta. Se mantiene, asimismo, que las obras de mejora realizadas al finalizar el plazo legal de 5 ó 7 años, en caso de persona jurídica, dan posibilidad de incrementar la renta hasta un 20% de la que se pagaba hasta ese momento, repercutiendo el valor de la reforma descontándose las subvenciones percibidas.
6. Gastos de gestión a cargo del propietario.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
7. Limitación en las garantías adicionales a la fianza.
Las garantías adicionales a la fianza serán de un máximo de dos mensualidades de la renta. La fianza sigue limitada a un mes en el caso de viviendas y a dos si el uso es distinto a vivienda (para locales, trasteros…).
Llegados a este punto, es conveniente destacar que la reforma también afecta a la Ley de Propiedad Horizontal y a la Ley de Enjuiciamiento Civil:
-Más facilidades para que las comunidades puedan limitar la actividad de alquiler turístico. Para favorecer la convivencia en los edificios de viviendas se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.
-Medidas sobre los desahucios. Las familias vulnerables en riesgo de desahucio tendrán más tiempo para conseguir una alternativa habitacional. La norma dicta que cuando el juez ordena el desahucio, los servicios sociales pueden interrumpirlo (el plazo de suspensión es un mes si el propietario es persona física y de dos meses si el propietario es persona jurídica) en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.
A partir del lanzamiento del nuevo decreto los seguros de impago de alquiler se disparan. El impago de rentas y el aumento de los desahucios han hecho que los seguros de impago de alquiler vayan ganando presencia en el sector asegurador español. El 90% de las consultas que se recibimos en Gestoría Rincón son de propietarios que preguntan qué hacer ante el impago del alquiler por parte de su inquilino. Cada vez hay más cultura de contratar este tipo de pólizas, especialmente después de experiencias desagradables. De hecho, hay pocos pisos en las grandes capitales que se alquilen sin este tipo de seguros, debido a que ahora la gente no sea fía y prefieren contratar una póliza que supone como mucho el 4,5% de la renta de todo el año.
