¿Cómo reclamar a morosos con pagos pendientes a la comunidad?

Desde Gestoría Rincón y con la experiencia adquirida en las áreas de Inmobiliaria y Asesoría legal queremos trasladar información sobre una situación sobre la cual muchos clientes asesoramiento. Estamos hablando de la problemática de como poder reclamar a propietarios morosos los pagos pendientes con la comunidad tal y como marca la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.

El problema principal se plantea a la hora de dejar al propietario moroso tiempo y facilidades en la forma de pago, con tal de que abone la deuda pendiente por el impago de cuotas. No es malo que la comunidad de propietarios, actuar de buena fe contra propietarios morosos, dado que siempre va a ser menos costoso que irnos a un proceso judicial de reclamación de deuda.

Pero, tampoco se puede estar alargando el continuo impago y el posterior inicio del proceso por el cual la comunidad de propietarios requiera al vecino moroso la deuda por los impagos de las cuotas de gastos comunes de la comunidad.

La comunidad, tampoco puede dejar que crezca demasiado, tanto por el bien de la comunidad, tanto por el bien del vecino, dado que una reclamación por una cantidad grande de dinero implicará unos intereses, costas y gastos mucho mayores para el propietario deudor y que, serán difíciles de cobrar por la comunidad y difíciles de pagar por el deudor, en el caso de que las dificultades para el pago, por parte del propietario moroso sean reales (no tener dinero por paro prolongado, enfermedad, etc…)

¿Cómo reclama la comunidad de propietarios esta deuda a un propietario moroso?

Pues hay varias vías, pero la más rápida y efectiva, judicialmente hablando, es el procedimiento monitorio (claro está que dependeremos del juzgado que por turno nos corresponda para que el proceso sea más o menos rápido). Hay administradores que, incomprensiblemente, prefieren irse a un procedimiento verbal que les va a dar una sentencia (aunque con el nuevo proceso de juicio verbal civil, todavía es más incomprensible). Hay que tener en cuenta que las deudas de comunidades de propietarios no son asuntos urgentes en un juzgado y que, por tanto, no va a ir señalado en la agenda de señalamientos con la prontitud que, a lo mejor, requiere la comunidad.

¿Cuáles son entonces las ventajas de un Procedimiento Monitorio? Lo primero la simplicidad del proceso:

  • Solo necesitamos solicitar al juzgado, mediante una petición, la creación de un título ejecutivo para reclamar el impago. Es decir, no necesitamos una demanda.
  • Segundo, vista la petición inicial con los documentos y facturas demostrativas de la deuda, el Juzgado va a requerir de pago al deudor, para que pague en el plazo de 20 días. Este requerimiento se hace personalmente, así que nos quitamos el engorroso mundo de las notificaciones vía correo, que sólo hacen que tardar y retrasar los procesos.
  • En caso de que el deudor, además, de no abonar el pago requerido, se opusiera al mismo, el proceso se transformará y se resolverá por el procedimiento judicial que corresponda por razón de cantidad. Aquí es donde muchos administradores critican el proceso, pero creemos, desde El jurista, que el procedimiento monitorio sigue siendo más eficiente, puesto que aunque haya oposición en el procedimiento monitorio, en reclamaciones de cuotas de comunidades de vecinos, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes y el Juzgado debe acordarla sin más trámite. El proceso real según la Ley de Enjuiciamiento Civil se encuadra en el art. 812 y siguientes de dicha ley y es un proceso de trámite sencillo y rápido. Las especialidades con respecto al tema que tratamos hoy se encuentran establecidas en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Pasemos a explicar el proceso

El proceso monitorio es un proceso especial que tiene como finalidad la creación de un título de ejecución que evite la vía declarativa. No hay límite en la reclamación de la cantidad.

Podrá acudir al proceso monitorio la comunidad de vecinos que pretenda de otro vecino el pago de deuda dineraria, líquida, vencida y exigible, de cualquier importe, cuando la deuda de esa cantidad se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

El procedimiento monitorio comenzará por petición del acreedor en la que se expresarán la identidad del deudor, el domicilio/os del acreedor y del deudor o el lugar en que residieran o pudieran ser hallados y el origen y cuantía de la deuda, acompañándose el documento/os certificativos de la deuda. No será preciso valerse de procurador y abogado.

Si los documentos aportados constituyeren un principio de prueba se requerirá al deudor para que, en el plazo de 20 días, pague al peticionario o presente escrito de oposición con las razones por las que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

El requerimiento se notificará de forma personal con apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer, alegando razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución.

Conclusiones

El proceso monitorio es un proceso rápido y muy efectivo para las reclamaciones por deudas en comunidades de vecinos. La mera petición inicial para el abono de la deuda conlleva un gasto para el deudor (en caso de que se presente mediante abogado y procurador) y en caso de que el deudor se oponga al pago conlleva muchos más gastos para el mismo, además del embargo preventivo de sus bienes.