Cómo tributa la venta de una vivienda

La venta de una vivienda siempre lleva una serie de trámites importantes a tener en cuenta, más allá de la obligación, estos suponen unos costes económicos y por lo tanto, menos liquidez de la esperada.

El vendedor de una vivienda tendrá que afrontar el pago de tres impuestos:

  • IRPF por la ganancia patrimonial
  • Plusvalía municipal (IIVTNU)
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IRPF

Cuando ser realiza una operación de venta de un inmueble, ya sea vivienda, local o garaje, el vendedor debe reflejar en la declaración del IRPF su ganancia o pérdida patrimonial, con algunas excepciones:

  • Si se trata de una reinversión en una vivienda habitual.
  • Si la venta de vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años.
  • Si la venta de vivienda la realiza un mayor de 65 y la ganancia se destina a una renta vitalicia o en los casos de dación en pago.

En cualquier caso la ganancia patrimonial es el beneficio económico que obtiene el vendedor de la vivienda con la operación.

Para saber a cuánto asciende, se debe calcular primero el valor de transmisión, la cantidad real que le queda al vendedor al finalizar la operación, tras restar al importe de la venta los gastos y tributos de la operación.

Es necesario conocer también el valor de adquisición, esto es, es la cantidad que pagó en su momento el ahora vendedor de la vivienda, más la suma de los tributos y gastos de aquella operación, menos los beneficios fiscales y amortizaciones que haya podido disfrutar.

Con estos dos valores, si el de transmisión es mayor al de adquisición, se considera que el vendedor ha obtenido ganancia patrimonial y por lo tanto, debe tributar por ellos.

Las ganancias patrimoniales tributan a diferentes tipos en función de su cuantía:

  • 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia
  • 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia
  • 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia
  • 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia

Este último tramo se aprobó en los Presupuestos Generales del Estado de 2021 para las rentas más altas. Concretamente, se incrementó el porcentaje a tributar de la base imponible del ahorro, que es donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la venta de una vivienda.

La plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Cada ayuntamiento fija los coeficientes y porcentajes.

Este impuesto afecta al terreno o suelo. Para calcularlo hay que fijarse en valores como el catastral y los años que el propietario haya tenido la vivienda en propiedad.

El vendedor tiene 30 días hábiles para pagar dicho impuesto una vez firmada la escritura de compraventa.

Hay dos métodos para calcular el importe de la plusvalía:

El método objetivo, en el que se tienen en cuenta el valor catastral del suelo, el coeficiente establecido por el ayuntamiento en función del tiempo que el vendedor haya sido propietario y un porcentaje determinado por el ayuntamiento.

El método real tiene en cuenta el precio de venta de la vivienda; el precio de compra; el porcentaje del valor catastral y un porcentaje determinado por el ayuntamiento.

El IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es otro impuesto municipal que se paga todos los años desde la adquisición de la vivienda. En el caso de compraventa, es habitual que vendedor y comprador lleguen a un acuerdo para decidir quién atiende el pago. En muchos casos será el vendedor quién asuma dicho pago, aunque existe la posibilidad de repartirse el pago de dicho impuesto.

 

 

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