En Gestoría Rincón podemos ofertar soluciones integrales a nuestros clientes, tanto desde el punto de vista financiero como fiscal, legal e incluso inmobiliario. En base a esta premisa podemos asesorar en una solución no excesivamente conocida por el público en general, pero que podría ayudar a muchas personas mayores a mejorar su calidad de vida.
En los últimos años ha ido cogiendo fuerza la alternativa de vender la nuda propiedad de una vivienda. Una vía que permite a los propietarios mayores de 65 años obtener liquidez a través de la venta de su vivienda, aunque sin dejar de vivir en ella durante el resto de sus días.
¿Y cómo es posible vender la casa sin renunciar al usufructo vitalicio?.
La clave está en entender que el pleno dominio de un inmueble se divide en dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. El primero es el derecho al uso del bien y el segundo, la propiedad en sí misma. Así pues, se puede vender la propiedad de una vivienda, pero no el derecho a usarla y disfrutarla de por vida.
Debemos recordar que “los ciudadanos hemos destinado nuestros ahorros durante muchísimos años a la compra de la vivienda. El ahorro acumulado de los mayores de 65 años en España en vivienda es más de seis veces superior al acumulado en todos los planes de pensiones privados y a cierta edad toca rentabilizar ese ahorro”. También que “nuestros mayores manifiestan que quieren continuar viviendo y disfrutando en su casa, con sus cosas, sus comodidades y sus recuerdos hasta su fallecimiento, incluso si son muy mayores y requieren de una asistencia domiciliaria o son dependientes”. Por eso, hay que normalizar la idea del uso durante la jubilación del ahorro acumulado a través de la vivienda, frente a la cultura de la herencia, que nos ataba a la idea de que la casa es solo para que la hereden nuestros familiares.
Las principales claves de una operación de estas características son:
Consideraciones generales
Lo primero que debemos tener claro es que el vendedor de la nuda propiedad debe tener al menos 65 años, aunque la edad más habitual en este tipo de transacciones es de 75 años en adelante. Además, habitualmente estas operaciones están reservadas para inmuebles ubicados en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Bilbao, Valencia, Sevilla, Alicante o Las Palmas, y en polos turísticos como Marbella o Benidorm.
Otro de los factores que se debe tener en cuenta es que la venta de la nuda propiedad de la vivienda no se realiza a precios de mercado, sino con un descuento. La horquilla es amplia (la rebaja puede estar entre el 20% y el 60%, aproximadamente), dependiendo de la ubicación y características del inmueble, así como de la edad del vendedor, su estado de salud y su esperanza de vida potencial. En términos generales, a mayor edad del propietario, menos es la rebaja que se aplica al precio y viceversa.
Pero el mero hecho de que se aplique un descuento es una de las ventajas para el comprador, ya sea un inversor o un particular, porque puede adquirir un inmueble a un precio más bajo, aunque no tendrá derecho a disfrutarlo de forma temporal (hasta que se produzca el fallecimiento del vendedor, que sigue siendo el usufructuario).
Por último, los expertos recuerdan que la transacción, al igual que una compraventa convencional, debe firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para evitar problemas futuros y conseguir todas las garantías legales.
Las alternativas de cobro
Otro de los factores que se deben tener en cuenta es que hay varias maneras de llevar a cabo esta operación, dependiendo de cómo pacten las partes la forma de pago. Estas son las alternativas:
- Un pago único. Según Lexpal Abogados, “el vendedor de la nuda propiedad percibirá el total del importe al inicio de la operación. En la fecha de extinción (que normalmente es el fallecimiento del vendedor y usufructuario), el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes”.
- Renta vitalicia. En este caso, aclara el despacho, “el vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia. Al finalizar el usufructo, el comprador consolidará el pleno dominio sin tener que abonar ninguna cantidad adicional al vendedor o sus descendientes. Es aconsejable que en este supuesto se incluya una condición resolutoria para los casos de impago, por la que el usufructuario recuperaría el pleno dominio del bien”.
- Renta temporal. Esta alternativa permite al vendedor mantiene el derecho de usufructo, a cambio de recibir una renta durante un plazo determinado. “En caso de que se cumpla la fecha de extinción con anterioridad a los plazos dispuestos para la renta temporal, podrá acordarse el derecho del vendedor o sus descendientes a recibir las cantidades pendientes. Igualmente es aconsejable establecer una condición resolutoria para los supuestos de impago”, añade el despacho.
Impuestos a pagar
Por regla general, explica Xavier López Villaécija, director del área Fiscal de Sanahuja Miranda, “la venta de la nuda propiedad de un inmueble supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF. Por tanto, en caso de existir ganancia, ésta estaría sometida a tributación por dicho impuesto, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como por ejemplo la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años”.
En otras palabras, si se trata de la vivienda habitual, el vendedor estará exento de tributación el 100% de la posible ganancia patrimonial que esta transmisión genere.
Por otro lado, “los mayores de 70 años tendrán exento de tributar el 92% de las percepciones que reciban como rentas vitalicias, mientras que si las rentas son temporales la exención depende del plazo de cobro de la renta, y oscila entre un 75% y un 88%”.
En tercer lugar, está el pago de la plusvalía municipal al Ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda. Este ‘peaje fiscal’ es el de mayor relevancia en la operación y no puede evitarse.
Impuestos que paga el comprador de la nuda propiedad
Al margen de que pueda acordar con el vendedor el pago de la plusvalía municipal, lo que debe liquidar de forma obligatoria es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en dos momentos diferentes. “uno es en el momento de adquisición de la nuda propiedad y el otro, en la fecha de extinción del derecho del usufructuario (normalmente, tras fallecer)”.
Cómo se reparten los gastos de la vivienda
Aunque la operación siempre está sujeta a la negociación y el acuerdo entre las partes, por regla general el usufructuario es quien se hace cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias, el IBI y su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil)”.
El comprador no es molestado por el usufructuario por las averías o deterioros de la vivienda, grifos, fontanería, electrodomésticos, calefacción, electricidad…, ya que el mantenimiento y reparación van por cuenta del usufructuario.
