Hasta finales de 2025, vender la vivienda habitual en Bizkaia y no pagar impuestos por la ganancia era relativamente sencillo: bastaba con reinvertir el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes. Sin más justificaciones.
Desde el 1 de enero de 2026 eso ha cambiado. La Norma Foral 2/2025 modifica las condiciones de la exención por reinversión para las viviendas adquiridas a partir de esa fecha, y el cambio es importante: ya no basta con reinvertir. Ahora hay que demostrar que existía una causa justificada para el cambio de vivienda.
¿A qué viviendas afecta este cambio?
Solo a las viviendas habituales adquiridas a partir del 1 de enero de 2026. Si compraste tu vivienda antes de esa fecha y la vendes en el futuro, las condiciones anteriores siguen siendo las que aplican — puedes reinvertir sin necesidad de justificar la causa del cambio.
Si compraste o compras a partir de 2026, la exención ya se rige por las nuevas reglas.
¿Qué causas justifican el cambio?
La Norma Foral 2/2025 enumera expresamente los supuestos que dan derecho a la exención:
Traslado laboral u obtención de primer o nuevo empleo. Si el cambio de vivienda responde a una necesidad profesional, la exención aplica.
Alteraciones en la composición familiar. El nacimiento de hijos, la incorporación de familiares al hogar, o la reducción del núcleo conviviente por emancipación de hijos son causas reconocidas.
Matrimonio o constitución de pareja de hecho. También la separación o disolución de pareja de hecho.
Inadecuación de la vivienda a las necesidades familiares. Si la vivienda se ha quedado pequeña o resulta grande en exceso, puede justificarse el cambio.
Dificultades económicas u otras circunstancias análogas. La norma deja abierta una cláusula general para situaciones similares a las anteriores.
La documentación es clave
Que la causa exista no es suficiente — hay que poder acreditarla. La Hacienda Foral puede requerir la documentación que justifique el cambio, y conviene tenerla preparada. Contratos de trabajo, resoluciones de traslado, libro de familia, certificados de empadronamiento, documentos de separación o escrituras son los justificantes más habituales según el supuesto.
Puedes adjuntarlos en el momento de presentar la declaración de la renta o aportarlos posteriormente a través de la sede electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia si Hacienda los solicita.
Los plazos de reinversión no han cambiado
Lo que sí se mantiene igual es el plazo para reinvertir: el importe obtenido en la venta debe destinarse a la compra de la nueva vivienda habitual en un período no superior a dos años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión — tres años cuando se trata de construcción.
¿Qué pasa si no se justifica la causa?
Si se vende la vivienda sin poder acreditar ninguna de las causas previstas, la ganancia patrimonial obtenida tributa en el IRPF foral como ganancia del ahorro, a los tipos que van del 19% al 28% según el importe.
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