Pocas veces una norma ha tenido una vida tan corta. El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado en el BOE el 30 de septiembre, entró en vigor el 1 de octubre — y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. El Real Decreto-ley 27/2026 corrió la misma suerte. Dos decretos que cambiaban las reglas del alquiler en España desaparecieron en menos de 48 horas.
El resultado es mucha confusión entre propietarios, inquilinos y profesionales del sector. ¿Qué queda en pie? ¿Qué contratos se ven afectados? ¿Vuelve todo a como estaba antes?
Qué contenían los decretos y por qué generaron tanto revuelo
El RDL 26/2026 tocaba varios frentes a la vez. El más comentado era la regulación del alquiler temporal y por habitaciones — una modalidad muy usada en los últimos años para eludir las protecciones del arrendamiento habitual. El decreto exigía que cualquier contrato temporal incluyera una causa real, justificada y acreditable de la necesidad temporal del inquilino. Sin esa causa, el contrato se convertía automáticamente en arrendamiento de vivienda habitual.
También establecía que la duración del alquiler temporal debía superar los 31 días y, como regla general, no podía exceder los 12 meses. Y en el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las habitaciones no podía superar el importe del alquiler de la vivienda completa.
Además, el decreto prorrogaba los contratos de alquiler vigentes dos años más y limitaba las actualizaciones de renta al 2% hasta el 31 de diciembre de 2027.
El RDL 27/2026, por su parte, modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer que si el propietario decidía no renovar el contrato sin causa justificada, debía indemnizar al inquilino con 12 mensualidades.
Qué pasa ahora que han caído
Con la derogación, todas estas medidas pierden efecto. El marco jurídico vuelve al que existía antes del 1 de octubre. Eso significa que los alquileres temporales y por habitaciones vuelven a regirse por las normas anteriores, la limitación del 2% en la actualización de la renta deja de aplicarse por estos decretos, y la indemnización de 12 mensualidades por no renovar también desaparece.
Hay una excepción importante que conviene conocer: los contratos firmados entre el 1 y el 2 de octubre — el brevísimo periodo en que los decretos estuvieron en vigor — generan dudas jurídicas sobre qué normativa les aplica. Si firmaste o tu inquilino firmó un contrato en esas fechas, conviene analizarlo con un profesional.
Lo que sigue vigente: la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda de 2023
La caída de los decretos no deja el alquiler sin regulación. Siguen plenamente vigentes la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023, que ya introdujo en su momento medidas relevantes: la prórroga obligatoria de tres años en contratos de vivienda habitual, los índices de referencia para zonas tensionadas y las limitaciones a grandes tenedores.
Lo que sí ha quedado claro con todo este episodio es que el mercado del alquiler sigue siendo un terreno normativo inestable. Los propietarios que tienen contratos de alquiler temporal o por habitaciones harían bien en revisar sus contratos con un asesor para asegurarse de que cumplen con el marco legal vigente — que puede volver a cambiar en cualquier momento.
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